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整顿住房租赁市场上海市发布新规整顿住房租赁市场

2017-11-03 5:58:31 行业资讯 浏览:20次


今天pink来给大家分享一些关于整顿住房租赁市场上海市发布新规整顿住房租赁市场方面的知识吧,希望大家会喜欢哦

1、观点地产网讯:2月4日,上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门共同制定了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》,为深入贯彻“人民城市人民建,人民城市为人民”理念,进一步维护本市住房租赁市场秩序,保障租房群众合法权益,促进本市住房租赁市场平稳健康发展。

2、其中提到,对租赁房源的真实性提出了相关要求,以及对从业人员的管理和要求,在网签,合同等相关条例上给出了指引。

3、此外,在规范住房租赁上,住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期,应当与向出租人支付租金的周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。

4、住房租赁经营机构需开立资金监管账户,应在本市注册的商业银行中,开立全市唯一的住房租赁资金监管账户,该账户不得支取现金且原则上不得变更。

5、原文如下:

6、加强住房租赁市场主体管理

7、(一)严格经营范围登记管理。在本市范围内从事住房租赁活动的住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台,以及转租住房10套(间)以上的单位和个人,应当依法办理市场主体登记。从事住房租赁经营的企业和个体工商户(以下统称:住房租赁经营机构)经营范围应当注明“住房租赁”,从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”。房屋管理、市场监管部门要加强协作,及时通过本市大数据资源平台共享登记注册信息。

8、(二)严格开业报告和备案管理。住房租赁经营机构开展业务前,应当向登记注册所在地的区房屋管理部门办理开业报告(信息记载);房地产经纪机构开展业务前,应当向登记注册所在地的区房屋管理部门办理备案手续,并通过线上、线下经营场所等渠道公示。机构注销,取消“住房租赁”或“房地产经纪”经营范围、住所、法定代表人或负责人、股东等重要信息变更的,应及时向区房屋管理部门办理相应信息变更手续。房屋管理山纤、城管执法部门要加强协作,督促相关机构及时办理开业报告(信息记载)或备案手续。

9、(三)严格从业人员管理。住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当自行或委托第三方,加强对雇(聘)用从业人员的政策法规、职业道德和专业知识培训。推行从业人员实名信息卡制度,由市房地产经纪行业协会向住房租赁经营机构、房地产经纪机构发放实名信息卡,并由机构通过线上、线下经营场所等渠道公示。从业人员提供居间代理、房源收储、客户接待、业务咨询和合同签约备案等服务时,应当向消费者主动出示实名信息卡。

10、二、加强租赁房源信息发布管理

(一)真实发布房源信息。住房租赁经营机构、房地产经纪机构及从业人员对外发布房源信息的,应当对房源信息的真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当注明所在机构、门店以及维护责任人信息,并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容,符合真实委托、真实状况、真实价格的要求。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次,在不同渠道发布的房源信息应当一致,已成交或撤销委托的房源信息应在2个工作日内从各种渠道上撤销。

(二)推行房源信息核验。房地产经纪机构、从事分散式代理经租业务的住房租赁经营机构发布房源信息前,应当通过市住房租赁公共服务平台进行房源信息核验,取得房源核验码。未取得房源核验码,房地产经纪机构、从事分散式代理经租业务的住房租赁经营机构不得对外发布相应的房源信息。稳步推进集中式代理经租业务的住房租赁经营机构的房源信息核验工作。

(三)落实网络平台责任。在本市开展房源信息发布业务的网络信息平台,应当向市房屋管理部门报备,并建立日常工作机制,认真核验房源信息发布主体资格和房源必要信息,加快实现对同一房源信息合并展示,及时撤销已成交或30日内未维护的喊唯卖房源信息。对房屋权利人自行发布房源信息的,应对发布者身份和房源真实性进行核验。对机构及从业人员发布房源信息的,应按下列要求进行核验:

1.不得允许未办理开业报告的住房租赁经营机构、未经备案的房地产经纪机构、未取得实名信息卡的从业人员发布房源信息;

2.不得允许被列入经营异常名录、严重违法失信名单或失信被执行人名单的郑逗机构发布房源信息;

3.不得允许从业人员以个人名义发布机构出租或受托出租的房源信息;

4.不得允许不具备相应经营资格的单位或个人,一次性或累计发布10套(间)以上转租房源信息;

5.不得发布未按规定获得房源核验码的房源信息,房源核验码应在房源信息展示页面同步标识。

(四)动态监管房源发布。房屋管理、市场监管、网信部门要加强对网络信息平台房源信息发布行为的动态监测,要求网络信息平台提供有关住房租赁数据的,网络信息平台应当配合。对违规发布房源信息的机构及从业人员,房屋管理、市场监管、网信部门有权要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息。对不具备发布资格或多次违规发布房源信息的发布主体,网络信息平台应当限制或取消其发布权限,房屋管理部门依法暂停其房源核验、网签备案等服务。对未履行核验发布主体和房源信息责任的网络信息平台,网信部门可根据房屋管理、市场监管部门的意见,依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。

三、加强住房租赁合同网签备案管理

(一)强化合同网签备案。本市行政区域内的住房租赁活动,均应按规定进行合同网签备案。住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当主动办理上海市住房租赁公共服务平台用户认证,取得租赁平台用户操作权限,并按规定为租赁当事人提供合同网签备案服务。住房租赁经营机构将与出租人签订的租赁合同信息,推送至市住房租赁公共服务平台备案后,方可申请房源信息核验。

(二)推行合同示范文本。合同网签备案应当使用房屋管理、市场监管部门联合制定的合同示范文本。房屋管理、市场监管部门适时修改完善合同示范文本,并加大宣传和监督检查力度,引导住房租赁当事人规范使用合同示范文本。从事分散式代理经租业务的住房租赁经营机构在与承租人签订的合同中,应当载明合同的到期期限、租金及押金支付方式。住房租赁经营机构、房地产经纪机构在合同中采用格式条款的,应当向市场监管、房屋管理部门报备。

(三)提高网签备案效率。鼓励住房租赁经营机构、房地产经纪机构将其业务系统,与市住房租赁公共服务平台联网对接,实现住房租赁合同即时网签备案。引导住房租赁当事人通过本市“一网通办”、随申办”等多种渠道,在线办理住房租赁合同网签备案,实现“零材料”、零跑动”。

四、加强住房租赁交易服务管理

(一)规范租赁服务收费。住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单,列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容,并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满或提前解除时,除冲抵合同明确约定的费用外,剩余租金、押金等应当在30日内退还承租人。

(二)规范租金支付周期。住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期,应当与向出租人支付租金的周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。房屋管理、市场监管部门应当在合同示范文本中增加特别告知内容,提示承租人一次性支付长周期租金,可能产生租金损失风险。

(三)规范机构业务合作。住房租赁经营机构委托房地产经纪机构收储房源、介绍客户的,应当签订书面协议,约定服务内容、收费方式。住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当通过各自的线上、线下经营场所等渠道,公开合作机构名单。房地产经纪机构与住房租赁经营机构合作的,应当通过市住房租赁公共服务平台查验租赁机构的经营资格,并在提供居间服务时,提示租赁机构按规定分别为出租人、承租人办理合同网签备案。住房租赁经营机构不得通过私下向个人付费的方式,利用房地产经纪机构及从业人员收储房源、获取客户。

五、加强住房租赁交易资金监管

(一)开立资金监管账户。住房租赁经营机构应在本市注册的商业银行中,开立全市唯一的住房租赁资金监管账户,该账户不得支取现金且原则上不得变更。住房租赁经营机构收取租金和押金,应当由承租人直接存入监管账户;住房租赁经营机构向所收储房源的出租人支付租金和押金,应当通过监管账户支付。住房租赁经营机构在本市设立子公司的,母子公司均应单独开立监管账户。住房租赁经营机构与法人单位签订租赁合同,合同中有明确约定的,租金和押金可不纳入资金监管。

(二)签订账户监管协议。住房租赁经营机构与承办银行签订账户监管协议,应当明确监管内容、方式、流程,以及双方的责任和义务。住房租赁经营机构应将监管账户信息,在其经营场所、信息发布渠道和租赁合同中明示。探索建立住房租赁机构资金风险预警机制。

(三)严格资金收付要求。承租人支付租金周期在三个月以上的,租金应当按月划转至住房租赁经营机构;承租人支付租金周期不超过三个月的,由住房租赁经营机构与承办银行约定按月或按季划转。住房租赁经营机构向收储房源的出租人支付租金和押金,由承办银行按照机构与出租人的合同约定划转。住房租赁经营机构收取承租人的押金,只能用于支付收储房源的应付押金。积极推进承办银行与市住房租赁公共服务平台联网对接,共享网签备案的合同信息。

(四)严控租金贷款业务。未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构,原则上不得新增该项业务。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构,应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划,确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。住房租赁合同未经网签备案的,金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务,金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致,应当直接放款至监管账户。

六、加强租赁房屋安全管理

住房租赁经营机构应当定期检查房屋及配置的设施设备,确保处于安全可用状态,并编制房屋使用说明书,告知承租人房屋、设施设备使用方式,提示消防、用电、燃气等安全使用注意事项。住房租赁经营机构应在住房租赁合同中,与承租人约定出租期间查验房屋使用情况的条款,并督促承租人安全使用房屋及设施设备。住房租赁经营机构对出租房屋进行改造或装修的,应当取得房屋权利人书面同意,使用的材料和设备应当符合国家和本市标准,装修后空气质量标准应当符合国家有关标准,不得危及承租人安全和健康。

各区政府要守住安全底线,加强组织,全面排摸辖区内非居住存量房屋改建和转化租赁住房项目,推进合规改建、转化工作,督促未合规纳管项目制定整改计划、明确整改期限。逐步实现对改建和转化项目的全覆盖、全过程监管。

七、加强住房租赁公共服务平台建设

(一)加快对接“一网通办”,发挥平台服务作用。按照建设本市“一网通办”总门户的要求,加快对接“一网通办”,推动市住房租赁公共服务平台政务服务升级。全面推进线上线下租赁服务流程再造、数据共享、企业对接、业务协同,为群众和企业提供主体认证、房源核验、信息发布、网签备案、信息查询等线上一站式服务,方便承租人申请享受基本公共服务和便利,构建完善本市“一网受理、协同办理”的住房租赁服务体系。

(二)加快融入“一网统管”,发挥平台监管作用。针对住房租赁活动全过程,强化市住房租赁公共服务平台的数据赋能和实战应用。建立住房租赁市场主体(包括住房租赁经营机构、房地产经纪机构及从业人员)数据库,建立租赁房源数据库,建立住房租赁市场监测系统。市、区房屋管理部门要根据各自权限,依托住房租赁平台开展日常监管、监测分析等工作。对标本市“一网统管”建设的统一规范和标准,逐步实现与相关管理部门、各区和街镇的信息联动和管理协作,构建完善本市住房租赁市场监测监管应用场景。

(三)加快促进“社会共享”,发挥平台公示作用。依托市住房租赁公共服务平台,按照“能公开、尽公开”的原则,逐步归集并向社会公示以下信息:

1.国家和本市有关住房租赁的政策规定、合同示范文本等信息;

2.已报告开业的住房租赁经营机构、已备案房地产经纪机构、已办理实名信息卡从业人员的基本信息、信用信息;

3.已报备开展房源信息发布的网络信息平台;

4.住房租赁风险提示、纠纷警示等信息;

5.房源核验码的验证信息;

6.住房租赁经营机构、房地产经纪机构采用的合同格式条款信息;

7.住房租赁经营机构与房地产经纪机构的业务合作信息;

8.住房租赁经营机构的住房租赁资金监管账户信息、账户监管协议标准文本;

9.其他有利于建设规范、透明的住房租赁市场和规范市场秩序的信息。

八、严厉打击住房租赁市场乱象

(一)建立完善市场乱象发现机制。本市依托“12345”热线,及时受理住房租赁各类投诉举报。发挥市房地产经纪行业协会、消费者权益保护委员会的作用,积极受理住房租赁投诉。发挥属地街镇和社区网格的作用,落实网格监督员、社区综合协管员和物业服务企业的日常巡查要求,及时发现并上报涉及住房租赁经营机构、房地产经纪机构、网络信息平台的违规行为。房屋管理、公安人口管理部门要加强信息共享和业务衔接,以租房居住的实有人口信息为抓手,建立“人房共管”长效机制,切实掌握各类市场主体的房源出租情况。

(二)建立完善行业纠纷调处机制。住房租赁经营机构、房地产经纪机构和网络信息平台应当建立住房租赁投诉处理机制,在经营场所、房源信息展示页面、租赁合同中明示投诉渠道信息,担起矛盾纠纷化解的首要主体责任。市房地产经纪行业协会要联合消费者权益保护委员会,组织发动社会力量,建立住房租赁纠纷调处专业性平台,督促机构妥善处理与住房租赁消费者之间的矛盾纠纷,引导消费者依法维权。

(三)建立完善投诉举报处置机制。针对住房租赁投诉举报的不同情形,按照“法定、商定、指定”原则,分别派单至市区相应管理部门或房屋所在地的街镇处置。有关部门、单位或街镇受理投诉举报时,发现涉嫌违反其他部门管理规定的情形,应当及时制作线索信息移送相应管理部门。发生管辖争议的,涉及同一区域不同职能部门,由区信访办指定管辖;涉及不同区域同一职能部门,由市级行政主管部门指定管辖。

(四)建立完善属地矛盾化解机制。相关部门和各区政府要指导属地街镇,整合发挥人民调解、行政调解、司法调解和行业调解的作用,构建住房租赁矛盾化解的多元共治格局。住房租赁经营机构不当经营引发社会风险的,机构注册所在区要会同公安等相关部门,加强对涉事机构及主要人员的监管,督促涉事机构履行主体责任。涉事机构收储房源所在街镇要积极采取措施,保障承租人的合法居住权益,维护收储房源出租人的正当权益,引导租赁当事人理性协商、依法维权,维护社会稳定。

(五)建立完善行政执法联动机制。各区要集中组织力量,通过联合执法与专业执法相结合,查处曝光一批侵害租房群众利益的典型案件。涉及违反国家和本市有关住房租赁、房地产经纪管理法规、规章的,由城管执法部门依法查处;涉及违规发放个人“租金贷”、违规建立资金池等影响金融秩序的,由金融监管部门依法查处;涉及无照经营、实施价格违法行为、实施广告违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的,由市场监管部门依法查处;涉及违反治安管理、人口管理规定以及涉嫌合同诈骗等犯罪的,由公安机关依法查处。

(六)建立完善行业信用监管机制。市房屋管理部门要会同市发展改革部门,制订本市住房租赁市场主体信用评价管理办法,委托市房地产经纪行业协会具体实施。对住房租赁市场主体及从业人员的信用管理,实行计分评价制度,根据其信用分数评定信用等级,对信用不良的市场主体及从业人员,房屋管理部门可采取约谈告诫、依法暂停房源核验、暂停网签备案、发布风险提示等措施,责令其限期整改。情节严重、拒不整改的,取消房源核验、网签备案等相应资格。

(七)充分发挥舆论监督引导作用。相关部门和各区要充分运用网络、电视、报刊、新媒体等渠道,加强宣传报道,营造住房租赁市场良好舆论环境。发挥正反典型的导向作用,及时总结推广经验,定期曝光典型案例,发布风险提示,加强对租赁当事人的警示教育,引导租赁当事人增强风险防范意识,通过正规渠道、正规企业租赁住房,逐步形成遵纪守法、诚信经营、理性租房的市场环境。

九、加强住房租赁管理制度保障

(一)强化体制保障。依托本市促进房地产市场健康发展联席会议,住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、金融监管、房屋管理、城管执法、网信等部门要建立协同联动机制,定期分析研判住房租赁市场形势,推动部门信息共享,形成监管合力。市、区房屋管理部门要加强住房租赁管理部门设置和管理队伍建设,充实工作力量承担住房租赁管理和服务的具体职责。

(二)明确部门职责。房屋管理部门负责做好住房租赁活动的日常监督管理工作,推进上海市住房租赁公共服务平台建设应用,组织开展住房租赁行业信用评价工作,指导市房地产经纪行业协会加强住房租赁行业自律。城管执法部门负责做好城市管理行政执法权限范围内的住房租赁行政执法工作。市场监管部门负责做好住房租赁市场主体登记注册工作,涉及住房租赁的价格违法、广告违法、反不当竞争和反垄断执法工作,支持消费者权益保护委员会开展住房租赁社会服务工作。金融监管部门加强对住房租赁金融业务、住房租赁资金监管业务的监管。网信部门督促网络信息平台履行主体责任,按要求审核管理网络信息,指导协助相关部门开展网上舆论引导。公安部门负责做好涉及住房租赁的治安管理、人口管理等工作,依法打击在住房租赁活动中的犯罪行为。发展改革部门通过“信用中国(上海)”网站等渠道,将住房租赁市场主体的信用情况进行公示,指导协助房屋管理部门对失信主体实施失信惩戒。

(三)落实属地责任。各区要参照市级联席会议制度,建立住房租赁工作协调机制,将住房租赁管理纳入社会综合治理和社区网格化管理,统筹、整合相关部门和属地街镇等各方力量,立足区域实际,推进“一网统管”,构建完善住房租赁综合管理机制。各街镇要以社区党建为引领,协调和处理辖区内住房租赁事务和纠纷,做好住房租赁合同网签备案、群租”综合治理、租赁房屋安全检查、住房租赁纠纷调解、住房租赁政策宣传等工作。

(四)强化行业自律。鼓励住房租赁经营机构、房地产经纪机构、从事住房租赁相关业务的网络信息平台加入市房地产经纪行业协会,自觉接受行业自律管理。协会应当制定执业规范、自律公约、职业道德准则和争议处理规则,组织开展职业培训、继续教育,发放从业人员实名信息卡,制作发布违规公示名单和风险提示、纠纷警示,配合市房屋管理部门开展行业信用信息档案建立、信用评价、信用信息归集公示等具体工作。协会应当引导住房租赁经营机构公开实缴资本、房源规模、从业人员数量、财务状况、合作单位等有利于消费者选择、树立社会对行业信心和规范行业发展的信息。

六部门:坚决整顿规范住房租赁市场秩序

近日,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

以下为政策全文:

住房和城乡建设部国家发展改革委公安部市场监管总局银保监会国家网信办

关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见

各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅(住房和城乡建设委、住房和城乡建设管委、住房和城乡建设局)、发展改革委、公安厅(局)、市场监管局(厅、委)、银保监局腔橡、网信办:

租赁住房是解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径。近年来,我国住房租赁市场快速发展,为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场秩序混乱,房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等违法违规问题突出,侵害租房群众合法权益,影响社会和谐稳定。按照党中央对“不忘初心、牢记使命”主题教育的总体要求、中央纪委国家监委关于专项整治漠视侵害群众利益问题的统一部署,2019年6月以来,在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作,并取得了初步成效。为巩固专项整治成果,将整治工作制度化、常态化,现提出以下意见。

一、严格登记备案管理

从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台,以及转租住房10套(间)以上的单位或个人,应当依法办理市场主体登记。从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”,从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁斗配”。住房和城乡建设、市场监管部门要加强协作,及时通过相关政务信息共享交换平台共享登记注册信息。房地产经纪机构开展业务前,应当向所在直辖市、市、县住房和城乡建设部门备案。住房租赁企业开展业务前,通过住房租赁管理服务平台向所在城市住房和城乡建设部门推送开业信息。直辖市、市、县住房和城乡建设部门应当通过门户网站等渠道公开已备案或者开业报告的房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员名单并实时更新。

二、真实发布房源信息

已备案的房地产经纪机构和已开业报告的住房租赁企业及从业人员对外发布房源信息的,应当对房源信息真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息,并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容,满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次,在不同渠道发布的房源信息应当一致,已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。

三、落实网络平台责任

网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。对机构及从业人员发布房源信息的,应当对机构身份和人员真实从业信息进行核验,不得允许不具备发布主体资格、被列入经营异常名录或严重违法失信名单等机构及从伍销旁业人员发布房源信息。对房屋权利人自行发布房源信息的,应对发布者身份和房源真实性进行核验。对发布10套(间)以上转租房源信息的单位或个人,应当核实发布主体经营资格。网络信息平台要加快实现对同一房源信息合并展示,及时撤销超过30个工作日未维护的房源信息。住房和城乡建设、市场监管等部门要求网络信息平台提供有关住房租赁数据的,网络信息平台应当配合。

四、动态监管房源发布

对违规发布房源信息的机构及从业人员,住房和城乡建设、网信等部门应当要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息,网络信息平台应当限制或取消其发布权限。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的,网信部门可根据住房和城乡建设等部门的意见,对其依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。网络信息平台发现违规发布房源信息的,应当立即处置并保存相关记录。住房和城乡建设部门应当建立机构及从业人员数据库,有条件的可建立房源核验基础数据库,通过提供数据接口、房源核验码等方式,向房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台提供核验服务。

五、规范住房租赁合同

经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同,应当即时办理网签备案。网签备案应当使用住房和城乡建设、市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。尚未出台合同示范文本的城市,应当加快制定住房租赁合同示范文本。合同示范文本应当遵循公平原则确定双方权利义务。住房和城乡建设部门应当提供住房租赁管理服务平台数据接口,推进与相关企业业务系统联网,实现住房租赁合同即时网签备案。

六、规范租赁服务收费

房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单,列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容,并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时,除冲抵合同约定的费用外,剩余租金、押金等应当及时退还承租人。

七、保障租赁房屋安全

住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的,应当符合建筑、消防等方面的要求。住房租赁企业应当编制房屋使用说明书,告知承租人房屋及配套设施的使用方式,提示消防、用电、燃气等使用事项。住房租赁企业对出租房屋进行改造或者装修的,应当取得产权人书面同意,使用的材料和设备符合国家和地方标准,装修后空气质量应当符合国家有关标准,不得危及承租人安全和健康。

八、管控租赁金融业务

住房租赁企业可依据相关法律法规以应收帐款为质押申请银行贷款。金融监管部门应当加强住房租赁金融业务的监管。开展住房租金贷款业务,应当以经网签备案的住房租赁合同为依据,按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。做好贷前调查,认真评估借款人的还款能力,确定融资额度。加强贷后管理,严格审查贷款用途,防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。住房和城乡建设部门应当通过提供数据接口等方式,向金融机构提供住房租赁合同网签备案信息查询服务。加强住房和城乡建设部门与金融监管部门有关住房租赁合同网签备案、住房租金贷款的信息共享。

九、加强租赁企业监管

住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业,可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式,防范化解风险。涉及违规建立资金池等影响金融秩序的,各相关监管部门按照职责,加强日常监测和违法违规行为查处;涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的,由市场监管部门依法查处;涉及违反治安管理和犯罪的,由公安机关依法查处。

十、建设租赁服务平台

直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当于2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台。平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。建立房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员和租赁房源数据库,加强市场监测。逐步实现住房租赁管理服务平台与综合治理等系统对接。

十一、建立纠纷调处机制

房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台要建立投诉处理机制,对租赁纠纷承担首要调处职责。相关行业组织要积极受理住房租赁投诉,引导当事人妥善化解纠纷。住房和城乡建设等部门应当畅通投诉举报渠道,通过门户网站开设专栏,并加强与12345市长热线协同,及时调查处理投诉举报。各地要将住房租赁管理纳入社会综合治理的范围,实行住房租赁网格化管理,发挥街道、社区等基层组织作用,化解租赁矛盾纠纷。

十二、加强部门协同联动

城市政府对整顿规范住房租赁市场秩序负主体责任。住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、金融监管、网信等部门要建立协同联动机制,定期分析研判租赁市场发展态势,推动部门信息共享,形成监管合力。按照职责分工,加大整治规范租赁市场工作力度。建立部、省、市联动机制,按年定期报送整顿规范住房租赁市场工作进展情况。

十三、强化行业自律管理

各地住房和城乡建设部门要充分发挥住房租赁、房地产经纪行业协会(学会)作用,支持行业协会(学会)制定执业规范、职业道德准则和争议处理规则,定期开展职业培训和继续教育,加强风险提示。房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员要自觉接受行业自律管理。

十四、发挥舆论引导作用

各地要充分运用网络、电视、报刊、新媒体等渠道,加强宣传报道,营造遵纪守法、诚信经营的市场环境。发挥正反典型的导向作用,及时总结推广经验,定期曝光典型案例,发布风险提示,营造住房租赁市场良好舆论环境。

中华人民共和国住房和城乡建设部

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国公安部

国家市场监督管理总局

中国银行保险监督管理委员会

国家互联网信息办公厅

2019年12月13日

(此件主动公开)

住房和城乡建设部等6部门印发指导意见整顿规范住房租赁市场秩序

京沪深三城整顿住房租赁市场加快完善长租房政策

租赁住房将成可长期接受的住房消费方式

进入2月份,深圳、北京、上海三个一线城市陆续出台政策,整治租赁市场乱象,引导长租市场稳健发展。

专家表示,此次三城密集出台文件,具有风向标意义,为其他大城市规范住房租赁市场提供了借鉴。相关措施有望进一步促进行业规范发展,有效降低长租公寓企业资金链断裂风险,保障广大租房者利益。

整顿迫在眉睫

近年来,在政策鼓励和资本追逐下,住房租赁市场特别是长租市场快速发展。部分长租公寓企业采取“高进低出”“长收短付”“租金贷”等手段,大幅抢占房源扩大规模并违规形成资金池,乱象丛生。2018年以来,逾百家长租公寓陆续“爆雷”,大量租房者权益受到侵害,破坏了长租房市场声誉,冲击了正处在上升通道的住房租赁市场,教训深刻。

据不完全统计,长租公寓提供的租房数量呈逐年上升趋势,在北京、上海等城市,长租公寓类的企业市场份额已超过20%。

住房和城乡建设部部长王蒙徽近日表示,2021年将规范发展住房租赁市场,加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等行为的整治力度,防止“爆雷”风险。

按往年惯例,春节假期后住房租赁市场将迎来签约旺季。京沪深三大一线城市在春节前相继出台针对住房租赁市场的监管规则,进一步规范租赁市场,可谓正逢其时。

直指行业痛点

“租金贷”是近年来长租公寓“爆雷”事件频发的重要原因之一。部分长租公寓企业利用“租金贷”变相融资,通过高杠杆进行扩张,一旦资金链出谨漏绝现问题,将给房东、承租人和金融机构造成极大损失——房东收不到租金,希望租房者腾空房屋;租房者仍要还银行贷款,面临房财两空的窘境;银行可能面临因难以回款形成坏账。

此次三个城市的整顿措施中,均对“租金贷”有所规范。北京严控“租金贷”拨付对象,要求银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。深圳提出,金融机构应当与承租人单独签订贷款协议,并将贷款拨付至承租人个人账户。上海则更加严格,要求未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构,原则上不得新增该项业务;已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构,应确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

利用“长收短付”形成资金池进行大规模扩张,也是当前长租公寓企业存在的搜禅突出经营风险。此次三个城市的整顿措施均包含避免资金和租期错配的内容。

北京限定住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金。上海规定,承租人支付租金周期在3个月以上的,租金应当按月划转至住房租赁企业;承租人支付租金周期不超过3个月的,由住房租赁企业与承办银行约定按月或按季划转祥姿。深圳则提出,住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过4个月租金数额的,对于超过部分的资金,由监管银行进行监管。

此外,设立租金监管账户,确保资金安全,也是三个城市此次整顿的共同措施。上海、深圳均提出,住房租赁企业应在当地注册的商业银行中,开立唯一的住房租赁资金监管账户。北京市明确,住房租赁企业向承租人收取的押金需要通过北京房地产中介行业协会建立专用账户托管,并在合同终止后通知退还。

中原地产首席分析师张大伟认为,严控资金池和租期错配将大大降低长租公寓企业爆雷的可能性,政策严格执行之下,长租公寓行业或将出现颠覆性变化。

业内人士预计,通过“高进低出”“长收短付”以及“租金贷”等违规模式扩张的企业将逐步出局,特别是经营风险较大的中小企业将逐步淘汰,行业经营环境得到优化。

规范长租房市场

去年12月召开的中央经济工作会议提出,解决好大城市住房突出问题,并用较长篇幅对租赁住房提出相关要求,包括加快完善长租房政策,规范发展长租房市场,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控,等等。预计我国租赁住房将迎来全面快速发展,未来将成为居民可长期接受的住房消费方式。

浙江工业大学副校长虞晓芬表示,中央经济工作会议特别强调“要高度重视保障性租赁住房建设”,这表明保障性租赁住房建设和规范发展长租房被提到前所未有高度。大力发展政策性租赁住房将成为解决好大城市住房问题的突破口。

上海市房屋管理局有关负责人近日介绍,2021年上海全年计划新增供应公租房8000套,同时加强既有房源周转循环使用;加大力度推进落实公租房拆套合租和宿舍型房源供应工作,全年计划新增供应床位1万张。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,我国当前住房突出问题主要出现在大城市尤其是特大和超大城市,表现为新就业大学生、城市非户籍常住人口、环卫等城市重要公共服务岗位上的进城务工人员等新市民群体存在较大住房困难,有效解决新市民住房问题,发展住房租赁市场成为关键。

据介绍,保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房两大部分。公租房主要解决城镇住房和收入“双困”家庭,实行实物保障和货币补贴并举。政策性租赁住房主要面向无房新市民,政府给予政策支持,多主体投资、多渠道供给,实行政府指导价。

王蒙徽表示,将在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房,会同有关部门完善土地、财税、金融等支持政策,增加土地供应,单列用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设,支持产业园区配套建设和“商改租”“工改租”等非住宅改建,简化审批程序,充分发挥国有企业和民营企业功能作用。

专家表示,中央经济工作会议提出的相关要求,对住房租赁市场的发展具有里程碑意义。其开启了对规模庞大的住房租赁市场有专项用地保障的历史;同时,将改变住房租赁市场长期以私人房源为主导,公租房和集中式长租房占比低的状况;此外,受政策支持、价格由政府管制的政策性租赁住房在平稳租金价格、提供低租金房源供给方面会更好地发挥市场“稳定器”的作用。

“随着保障性租赁住房供给增加和长租房市场规范发展,我国长期存在的重售轻租的住房供应体系将发生变化,租赁房占比进一步提高,市场规范程度大幅度提升,租赁住房将成为居民可长期接受的住房消费方式。”虞晓芬说。

上海整顿租房市场:从源头上杜绝住房租赁机构滥用“租金贷”

为严控租金贷业务、坚决拆派遏制“高进低出”“长收短付”行为,2月4日,上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》(简称《意见》)规范租赁市场秩序。

坚决遏制“高进低出”“长收短付”行为

此次印发的《意见》对住房租赁服务收费、租金支付周期以及住房租赁经营机构等提出了明确要求,并要求住房租赁经营机构应在上海市注册的商业银行,开立全市唯一的资金监管账户,由监管银行对企业租金押金的收付实施监管。同时《意见》要求建立住房租赁企业资金风险预警机制,强化风险提示,坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。

《意见》提到,住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期,应当与向出租人支付租金的周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。房屋管理、市场监管部门应当在合同示范文本中增加特别告知内容,提示承租人一次性支付长周期租金,可能产生租金损失风险。

同时,住房租赁经营机构应在上海市注册的商业银行中,开立全市唯一的住房租赁资金监管账户,住房租赁经营机构收取的租金和押金,应当由承租人直接存入监管账户。

《意见》要求严格资金收付要求。承租人支付租金周期在三个月以上的,租金应当按月划转至住房租赁经营机构;承租人支付周期不超过三个月的,由住房租赁经营机构与承办银行约定按月划转或按季划转。

住房租赁经营机构向收储房源的出租人支付租金和押金,由承办银行按照机构与出租人的合同约定划转。住房租赁经营机构收取承租人的押金,只能用于支付消姿收储房源的应付押金。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出,设置资金监管账户并严格资金收付要求,一方面减少了租户白交房租的风险,另一方面,也杜绝了长租公寓企业为了加强现金流,“高进低出、长收短付”的商业模式。

严控租金贷业务,禁止增量、压降存量

对于目前市场上备受关注的“租金贷”业务,《意见》明确严控租金贷款业务,禁止增量、压降存量。

《意见》提到,对于未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构,原则上不得旅桥贺新增该项业务。

此外,《意见》明确,按照上海市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构,应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划,确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

《意见》提到,住房租赁合同未经网签备案的,金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务,金额机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致,应当直接放款至监管账户。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,上海对租金贷持明显打压态度,从政策内容看,主要强调两点,一是禁止增量,换而言之,后续住房租赁经营机构,要想参与租金贷业务空间不大。第二是压降存量。上海市相关规定明确“租金贷/租金”的比重不能超过15%。通过对租赁市场金融风险的管控有助于后续租赁金融市场的稳定和健康发展。

同策研究院资深分析师张吉辉表示,《意见》通过对租金的监管和约束,强制性地匹配了住房租赁经营企业现金(租金、押金)流入流出的途径、目标账户、时间节点和资金额度。在《意见》的规范下,住房租赁经营企业既不可能对于相应资金进行“时间错配”,也无法对其进行“空间腾挪”。几乎从源头上杜绝了住房租赁经营机构滥用“租金贷”的可能性。

不过,张吉辉认为,监管严控资金流向从某种程度上来说,收紧了中小型住房租赁经营企业的融资渠道来源,推高了企业的资金成本,从而加剧了租赁经营企业推高租金的意愿。因此,在严抓租赁市场秩序的同时,也要谨防市场价格出现异常波动。

打隔断、设霸王条款?多地出台新规规范租房市场

今年9月1日,《北京市住房租赁条例》开始施行,这部地方性法规针对“打隔断”群租、“黑中介”不退押金等问题作了规定。

住房租赁市场涉及面广,与老百姓日常生活息息相关。“新华视点”记者了解到,近来,多地出台政策措施规范住房租赁,对维护消费者权益提出更加明确的要求。

租房投诉多,多地出新规

记者调查发现,一些地方住房租赁市场问题犹存。在黑猫投诉平台,记者以“租房”为关键词搜索发现,共有3万多条投诉;其中,租赁机构不退押金的投诉尤其多,以“租房押金”为关键词,检索到13000多条投诉。此外,出租房“打隔断”、合同设置“霸王条款”等方面的投诉案例也比较多。

今年7月底,青岛市住建局发布《关于2022年上半年住房租赁企业投诉情况的通报》,公布了今年上半年投诉量排名前十的住房租赁企业。通报指出,这些企业经营过程中主要存在恶意克扣押金、租金及其他保证金,租赁附加服务判轿不规范,服务态度差,处理当事人投诉不及时等问题,严重扰乱市场秩序。

针对住房租赁市场存在的问题,今年以来,不少地方纷纷出台、实施住房租赁方面的地方性法规或相关监管规定。

今年1月1日,上海市房屋管理局、中国银保监会上海监管局联合印发的《上海市住房租赁交易资金监管实施细则(试行)》开始施行;今年下半年,上海市人大常委会还将推进住房租赁条例等立法项目。4月,广州市住建局发布《广州市住房和城乡建设局关于规范住房租赁市场的通知》。5月,北京市人大常委会审议通过《北京市住房租赁条例》,于9月1日开始施行。8月,武汉市住房保障和敏宏房屋管理局发布《武汉市住房租赁资金实施细则(试行)》。

此外,今年以来,青岛、石家庄、合肥、郑州、福州、无锡等地也都出台了住房租赁方面的相关政策。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为,各地加强对住房租赁市场的整桥冲册顿、规范,旨在遏制由于租赁机构违规经营而侵害租客和房东权益的现象,是治理住房租赁市场的有力举措。

保障租户权益,规范租房市场

记者梳理发现,各地出台的住房租赁规定,大都针对不退押金或租金、中介“打隔断”等群众反映较多的一些问题,注重保障租客权益,规范住房租赁市场秩序。

——加强资金监管,保障租户资金安全。

近期,郑州市房屋租赁平台上线“住房租赁资金监管”功能,各住房租赁企业应选择一家与该平台对接的监管银行,开设唯一的监管专用账户,并按要求将承租人缴纳的租金、押金纳入监管。

“租房的很多是收入不高的年轻人,几千块钱租金、押金就有可能影响到他们的生活。”北京奥肯律师事务所执行主任李传文说,如果遇到不退押金等情况,按照法律规定,租客可以向法院起诉,但由于诉讼成本高、时间长,不少租客只能忍气吞声。

《北京市住房租赁条例》规定,住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金,并按照规定通过第三方专用账户托管。上海市规定,住房租赁经营机构向承租人收取的租金、押金,应当由承租人直接存入监管账户;利用个人“租金贷”获得的资金,由贷款机构直接放款至监管账户。深圳市要求,在深圳从事住房租赁经营的企业,应开立银行专户,用于收取承租人押金及租金,被监管资金不得随意使用。

——治理“打隔断”群租房,保障公共安全。

不少地方明文规定,不允许擅自改变房屋结构,以保障公共安全。如《北京市住房租赁条例》规定,出租住房应当“以原规划设计的房间为最小出租单位,不得打隔断改变房屋内部结构”,并对相关违法行为规定了具体的处罚措施。新修订的《广东省城镇房屋租赁条例》明确规定,“租赁期间,承租人改建、扩建或者改变房屋用途或者结构的,必须经出租人同意。”

——加强合同备案管理,规范租房市场。

《北京市住房租赁条例》规定,“出租人应当自住房租赁合同订立之日起三十日内按照规定到租赁住房所在地的区住房和城乡建设或者房屋主管部门办理住房租赁登记备案。”上海市规定,上海行政区域内的住房租赁活动,均应按规定进行合同网签备案。南京、杭州、广州等城市基于租赁平台开展合同网签备案,实时掌握企业租赁经营情况,并督促租赁企业、经纪机构进行备案。

落实各方责任,加强动态管控

业内人士认为,出租房量大面广,加强住房租赁市场监管,需要各地各部门进一步加大执法力度,压实责任,沉入社区实地摸排,建立管理台账,加强动态管控。

据悉,《北京市住房租赁条例》正式实施后,北京市住建委将全面开展条例执法,尤其针对长租、短租、群租、互联网平台等首次纳入立法事项的,开展专项执法,严肃处理市场主体违法违规行为。

李传文认为,《北京市住房租赁条例》对很多不规范行为规定了罚则,在保护租赁关系、规范租赁市场、保护群众权益等方面具有较强的示范作用。下一步,随着各地加速立法及出台规章制度,将有效促进住房租赁行业的健康发展,合同备案率低、租客退押金难等问题将会逐步得到解决。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池建议,针对扣留押金等违法行为,各地监管部门应畅通投诉渠道,及时曝光,主动作为,降低租房者的维权成本。针对“打隔断”群租问题,各地住建、公安、消防等部门要加强联动,密切配合,查处违规行为,消除安全隐患。针对租房合同备案率低等问题,各地可因地制宜制定一些奖惩措施,规范合同使用,促进备案率提升,解决市场长期存在的“底数不清”等问题。

此外,黄卉认为,要进一步完善住房租赁行业信用体系,加强对出租人、承租人和租赁企业的信用管理。今年6月,济南市住建局发布《济南市房地产中介行业信用管理办法》,对全市住房租赁企业及从业人员在从事住房租赁活动中的诚信度进行综合评定分级。这一做法具有一定示范意义。

专家表示,从行业发展来看,目前租赁行业发展模式仍然较为单一。同时,由于从业人员的职业认证和人才培养体系仍不够完善,专业化服务供给不足。应进一步推动住房租赁市场机构化、专业化运营,培养相关专业人才,在产品结构、服务体验、租后服务等方面建立、完善行业标准,推动住房租赁行业向标准化、精细化、职业化方向发展。

住建部等6部门重拳整顿租房市场

近日,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》),规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

其中,《意见》要求,规亩如范租赁服务收费。房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单,列明全部服务项迅颤启目、收费标准、收费金额等内容,并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时,除冲抵合同约定的费用外,剩余租金、押金等应当及时退还承租人。

近年来,我国住房租赁市场快速发展,为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场还存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等问题,侵害租房群众合法权益,影响社会和谐稳定。

《意见》突出问题导向,强化有效监管,将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。

一是加强从业主体管理。房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”,转租住房10套(间)以上的单位或个人,依法办理市场主体登记。住房租赁企业开业前向住房和城乡建设部门推送开业信息。

二是加强房源信息发布管理。房源信息应当满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。网络信息平台应当洞郑核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。

三是规范租赁住房改造行为。各地制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。

四是防范住房租赁金融风险。对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

五是建设住房租赁管理服务平台。直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当建设完成住房租赁管理服务平台。平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。

六是建立住房租赁常态化管理机制。各地住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门建立协同联动机制。建立多层次住房租赁纠纷调处机制。

另外,《意见》还对推行住房租赁合同示范文本、规范机构服务收费、加强行业自律等内容作了要求。

6部门强调,各地要以《意见》出台为契机,把“当下改”和“长久立”结合起来,坚持住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门联合监管工作机制,加大监管力度,持续整顿规范住房租赁市场秩序,不断优化住房租赁市场环境,让群众租房更安心。

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