今天pink来给大家分享一些关于白石洲二手房起底深圳小产权房 灰色 交易链 有中介两个月完成全年业绩指标方面的知识吧，希望大家会喜欢哦
1、今年可能就卖保险的和干我们这一行的赚的还可以。”谈及疫情对行业的冲击，已在深圳沙井、福银唤铅永片区代理小产权房6年有余的中介人士李俊（化名）对《中国经营报》记者表露出了欣慰之情。
2、李俊告诉记者，一个业务员一年成交10套房子就达到行业内较好的业绩水平，但今年的行情已经让他在两个月的时间内达成了15套房子的交易。“我们一开始以为受疫情影响今年行情应该不太好，结果没想到比以往表现得更好。”
3、在李俊所负责的沙井、福永片区，小产权房集中且数量众多。据另一小产权房交易中介赵莹（化名）称，“目光所及之处都是小产权房。”而在记锋好者近日的走访中发现，深圳小产权房近段时间以来交易需求旺盛，不少楼盘趁势涨价，刚需客和投资客表现积极。
4、早在2007年，住建部就曾发出风险提示称，小产权房不受法律保护，也不具备上市交易资格。实际上，据记者近日走访，小产权房交易已形成了较为完整的链条和操作程序。其中，为使购房客“放心”，更有开发商出具各种不同名目、且有相关主体盖章认证的合同协议，以及写着“房屋使用权证”等各类证书。包装之下，每场交易似乎显得尤为“正规”。而小产权房为何如此受欢迎？这当中也隐藏着诸多“诱人”的利益链条。
5、小产权房“暗箱”交易
6、6月29日，赵莹带记者来到一处名为“懿园”的村委统建楼小区看房，该小区位于沙井会展中心旁，拥有6栋房屋，配有空中花园、地面停车位，均价为2.25万元/平方米。从外观和规模上看，该小区与普通商品房几乎无异。事实上，在当地，这类房屋与农民链慧房、企业拿地投资所建建筑统称为“小产权房”。
7、售楼处工作人员徐华（化名）为记者推荐了一套107平方米的三房户型，总价约为254万元，首付5成，分期10年。值得注意的是，徐华对记者表示，若选择分期，前5年是购房者个人直接向银行贷款最高50万元，后5年则是将剩余房款视为“货款”，以开发商的名义先跟银行贷款，再由购房者向开发商贷款。
8、除了房款，购房者与上述统建楼开发商签订购房合同时还需缴纳一笔3万元的“综合服务费”，即村委盖章费，每个村委的收费标准不一。徐华向记者解释称，客户购买该统建楼，是以“入股”方式进行交易，即购房者是作为投资群体的身份购买开发商的股份，名义上与村委、开发商共同合作投资建房，股份的表现形式便是房产，若出售房屋就相当于出售自身持有的股份。
9、说罢，徐华给了记者一份封面写着某律所的“合同”，称之为“购房协议”，以及一本写着“房屋使用权证”的绿皮包装证书。徐华提及，为完成合同签订，购房者还需缴纳一笔2000元的“律师见证费”，即律师个人盖私章，“这是一定得有的，也是你自身的购房保障，有了律师见证的购房合同相当于商品房的‘红本’。”
10、而在李俊带记者参观的位于福永街道的另一村委统建楼，购房者则是与开发商深圳市凤来栖物业管理有限公司签订一份名为“共同投资分配协议”的合同，不过公司并没有向购房者收取上述村委盖章费和“律师见证费”。售楼处相关工作人员对记者表示，“没有必要进行律师见证。有了村委盖章，就已经说明（购房者）合法拥有这套房子了。”与上述徐华所在开发商出具的“房屋使用权证”相似，该楼开发商也会给购房者一本裹着棕色书皮的“使用权确认书”，也叫“绿本”。
只不过，北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，按照现行的法律规定，小产权房的买卖合同效力往往是无效的。不管是以什么名义出具的“购房合同”，其实都是为了掩盖小产权房的本质。“‘绿本’不具有法律效力，开发商也没有权力出具该证书。”
此外，王玉臣表示，有律师见证的小产权房购房合同和没有律师见证的购房合同，在法律效力上没有任何区别。“如果是违法的交易，不会因为有了律师见证就变成合法交易。若对一个违法行为做见证，见证行为本身也违法，收费同样不合理不合法。”
除了一手小产权房交易存在各种不同名目的收费，购房者购买二手小产权房也需缴纳金额不一的“过户费”“喝茶费”。相关中介人士告诉记者，二手小产权房的“过户费”一般是500元/平方米，近年来各村委相互攀比，“过户费”有所上涨，目前有的二手小产权房“过户费”达到1000元/平方米。李俊称，近期一套面积为113平方米，总价为279万元的二手小产权房一次性收取“过户费”9.6万元。
有中介两个月完成全年业绩指标
尽管小产权房买卖缺乏一定监管，但还是有许多刚需客和投资客趋之若鹜。
在龙岗区布吉南岭村购买了一套小产权房（属村委统建楼）的钟女士对记者表示，其在2007年购房时的小产权房房价为4000元/平方米，而当时周边的商品房均价为1.8万元/平方米。对比之下，低价是其选择小产权房的主要因素。
7月7日，李俊带记者来到一处位于沙井南环路、2015年交楼的村委统建楼，其单价约为2万元/平方米。不过，与该统建楼距离不足1公里的一处未开盘商品房，李俊预估其销售单价至少为6.5万元/平方米，而距离上述统建楼约1公里的一个在售公寓新房，其均价也已达到6万元/平方米。“目前，沙井商品房的均价为7万元/平方米。”
除了低价，无需购买名额、买卖不受限制也使小产权房成了一片“投资热土”。
去年年底刚出售白石洲一套拆迁房，手里揣着600万元现金的石先生（化名）今年年初来到沙井，用了不到一个星期的时间便买下了3套统建楼二手房，2套用来投资，1套用来自住。
相关中介人士告诉记者，投资小产权房除了租金回报，近年来沙井的小产权房房价也处于上涨趋势。以一套100平方米小产权房为例，一年总房价上涨20万～30万元基本上不成问题。“势头好的时候每平方米上涨5000元至8000元也有可能。”李俊给了记者另一组数据，2016年，小产权房的均价为2000元至3000元，而今年小产权房的单价普遍达到2万元/平方米。
记者近日走访发现，“短期靠收租，长期博拆迁”是小产权房销售人士抛出的一大卖点。记者以手里有闲置资金为由向一位中介咨询小产权房投资建议，该中介对记者表示，现阶段沙井有多个旧村片区被纳入城市更新规划，其建议记者入手一套200万元的统建楼房屋，短期内获得租金收益，之后或许可以拿到一笔拆迁补偿款。“现在这边的平均租金为3500元，相对稳定。若到时候你的房子涉及拆迁，补偿款至少也是1000万元。”
在诸多因素推动下，一场关于小产权房的博弈火热程度不减，而李俊同样是这场“狂欢”的受益者之一。
“特别是2017年和今年，小产权房市场行情紧俏，主要是由于2016年周边地铁正式开通，而今年受到疫情影响，许多客户选择投资房产。今年三四月份我就已经成交15套房子，完成一年的业绩了。”李俊对记者说道。
利益背后暗藏法律风险
深圳的小产权房具有特殊意义，在官方解释中，深圳并不存在小产权房。
王玉臣告诉记者，小产权房不是一个严格的法律概念，是在现实生活中对一类房子的统称，和合法的大产权房相对应。一般的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用。
而经过1992年、2004年两次农村城市化改造，深圳的农村集体土地已全部转为国有土地。因此，从占地性质上看，深圳已没有通常概念中的小产权房，但囿于历史遗留、旧改进程缓慢，深圳仍有大量土地掌握在村民、村集体手中，小产权房的说法也常被广泛使用。
提及小产权房在深圳扮演的角色，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，深圳住房处于供不应求的局势，小产权房对于居住缺口具有补充作用，这类房屋有使用价值，同时又有市场。“其实，小产权房交易市场一直存在。不过今年上半年特别是二季度以来，深圳楼市呈现出热络的现象，受商品房市场带动，小产权房的交易需求随之旺盛。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦表示，小产权房是深圳住房实际供应的组成部分。受近年来相关政策推动和城市更新进程加快的影响，小产权房再次受到热烈关注。
值得注意的是，热捧之下，小产权房交易本身已存在诸多风险。
今年5月20日，自然资源部出台《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》自然资发〔2020〕84号文明确规定：“城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。”但在司法实践中，本村村民购买，或非本村村民购买后将户口迁移至该房产，或已取得相关合法产权登记证的，这三类属于特殊情形。
不过，王玉臣表示，从法律风险角度讲，仍不建议购房者购买小产权房。“现在的小产权房大多属于违法用地、违规建设的房屋。除了行政管理风险，若小产权房遇到拆迁，或将面临地方政府不认可小产权房的合法来源、原业主毁约等风险，况且小产权房往往没有产权证，也没有相关规划手续，购买后不能落户，住宅的许多附加价值无法实现。”
此外，从现实情况而言，实现众多投资客“一夜暴富”的梦想也绝非易事。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，深圳小产权房一直是个历史遗留问题，短期内也很难有解决的出路。“实际上，深圳已经做了相关尝试，但其中涉及多方复杂利益，处理起来较为棘手，我估计暂时维持现状的可能性很大。”
针对上述相关问题，7月8日，记者致函深圳市规划和自然资源局方面，相关工作人员表示小产权房相关事宜目前已归各区管理。同日，记者致电深圳市宝安区土地规划监察局方面，向其发出采访需求，综合科相关负责人表示该局接受媒体采访须先通过区委宣传部，并给了记者一个联系方式。截至发稿，记者拨打该电话始终无人接听，同时尝试拨打宝安区委宣传部一位副部长办公电话，亦未果。
房价高贵的今天，拆二代越来越频繁。很多人都想通过拆迁一夜暴富，城中村改造，一旦拆迁就会获得巨额的补偿款，常常一座小二楼就能分三四百万。这闷掘只是二三线城市情况，如果在寸土寸金的北上广深这些地方，如果成为一名拆二代，那很有可能身价直接上千万了。近日，深圳城中村改造，出现千名的亿万富翁。那么，深圳哪里的放假容易飙升呢？迅搏
白石洲附近，这次拆迁对象就是白石洲城中村，拆迁过后，直接诞生了一千七百余人的亿万富翁，简直还要比cbd中央商务区的上市企业还要土豪。白石洲非常小，只有0.6平方公里，但是聚集了15万的租客，寸土寸金的深圳，白石村的房价自然也不便宜，二手房已经被炒到了六万左右一平米。白石村的周围也是房价暴涨，因为它的拆迁改造，建设了基础公共设施，地铁商铺一应俱全，周围也会房价暴涨一个幅度。
香蜜二村。这个小区也要拆了，未来肯定会房价飙升，景田南路仅仅一路之隔，就已经达到了每平米十万的高价，让人惊叹。香蜜二村附近也有完善的基础设施，包括休闲的健身场所和文体中心，临近地体，交通便利，未来规划还有幼儿园。附近的别墅，高档小区甚至有十七万每平米的高价，不过拆亩罩祥迁后，棚户区域的价格也会大幅度上升。
总之只要是城中村改造，深圳这样的寸土寸金地方，要是档次上来了，房价肯定会飙升。
深圳市最有钱的十个村排名白石洲村陈姓简介如下：
往深南大道往东，直线距离仅2公里之处，有个深漂栖息地，充满烟火气。
熙熙攘攘的人群川流不息，沿街是各类衣食商铺，从差晌白天到夜晚，它热闹又混乱，与周围一切虚桐锋格格不入却又自成一体轮腊，它就是白石洲。
平均下来，每户的拆迁面积在500-600平方米左右，面积超过1000平方米的村民仅占不到20%，因拆迁诞生上千个亿万富翁的说法并不能成立。
但白石洲当地目前的二手房价格已经达到每平米单价6、5万到7、5万左右，而傍边紧邻的华侨城则在10万元左右。
近几年，城市更新已经挑起深圳楼市供应的大梁，其中不乏包含众多小产权房的城中村更新项目。
在深圳高房价的背景下，有一些投资客开始把目光聚焦在深圳庞大体量且价格较低的小产权房，在这其中，“回迁指标房”这种投资标的也越来越多，利益链逐渐浮出水面。
号称比小产权房“安全”搏拿乱
众所周知，在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。
“我们做的跟一般小产权房不一样。”陈乐在深圳平湖和几个朋友合伙开了一家中介公司，但这家公司看起来跟别的中介公司有些不一样：专门做城中村回迁指标房的买卖。
在他看来，现在市场上的小产权房价格虽低，但风险也高，而且一些看起来“高大上”的小产权房还没有拆迁的可能性。他们公司经营的城中村回迁房也是指那些城中村里无产权登记的小产权房，但却已经有开发商进驻洽谈城市更新，一些原村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获“这么跟你说吧，我跟你推荐的这些城中村房源，都是已经有开发商进驻并开始征集意愿，还有处于正式签约开始收房的阶段，现在买这些房其实买的是回迁权（期房），买下来跟村委确权，然后就跟开发商签约，还可以拿搬迁阶段的租金，而且这种回迁指标房可遇不可求。”陈乐说道。在他看来，除了价格的优势，不限购、交易过程不占用名额也是这类房子的优势，但这类房子需要一次性付款，一旦与开发商签定拆迁补偿协议，直至回迁房交付之前，基本不能在市场上再次交易。
“翻几倍”的诱惑
记者发现，“平湖回迁房”、“龙岗万科回迁房”……一个个打着“无需社保、不限购、买到就是赚到”的明码标价回迁房公开在一些网站论坛，微信公众号，甚至在闲鱼平台上挂卖销售。
“央企开发商，深圳宝荷站地铁口物业2.8万一平红本回迁房。不需要深户，不需要5年社保，不占名额！3年交房一手开卖4.6万到5万一平！隔壁楼盘二手房已经4.5万一平，货量有限。”闲鱼上的回迁房买卖广告很是吸引人。
看着这些让人心动的广告词，问询的人也不在少数。有房产中介跟记者推销时，“描绘”出这么一个时间表：绿海城回迁房投资回报，现在买基档的价格是每平方米19000元，签协议就能达到每平方米25000元，2021年开始拆迁，2022年打地基，2023年交楼，那个时敏哗候就能卖到每平方米60000元。
陈乐用来游说客户的房源，看起来门槛更低，似乎更有吸引力：龙岗沙背坜回迁指标房，100万出头买70年拆迁红本期房，单价每平方米1.3万元起，赔偿比例基本上是1:1.3，目前龙岗区域单价最低的回迁房指标房，项目距3号延线梨园站约1.6公里，距16号线龙东村站1.2公里。“龙岗中心城的城市之光，也是一个旧改而来的项目，未拆除重建之前那里的回迁房指标也就是每平方米七八千元左右，现在小区附近的二手房也要每平方米4万多元，现在罗湖二线插花地棚改项目也有人拿回迁房指标出来卖，不过项目已经在建，所以现在要每平方米5万多元。地段好的就更不用说，现在白石洲的回迁指标房都要每平方米7万元，但看现在南山的高房价，白石洲要是真的建好了肯定可以卖出超高价。”
有购房者告诉记者，中介的口吻都是说只要能顺利与开发商签下《房屋拆迁补偿安置协议》并盖完公章，就表明确权已经完成。记者也向一家房企咨询，基本上只要村里认定，开发商也就认可了投资客的身份，但主要风险还是集中到开发商的旧改进度上。
合一城市更新集团提供的数据显示，2019年深圳计划公告的城市更新项目102个，计划公示112个。今年年初至5月31日，计划公告34个项目，计划公示31个项目。由于各方利益的博弈，也让深圳的许多城市更新项目走走停停，甚至因此搁浅。有房企城市更新部的工作人员告诉记者，即使在正常情况下，一个城市更新项目的转化周期就需要大概五年时间。其实，深圳大多数城市更新项目实质上进展并没有预期的顺利。
关于“如果拆迁补偿协议未签署，原村民就反悔了，怎么办？会不会存在一房二卖的风险？”对于这些问题，陈乐的回答显得模棱两可，“要是真的出现反悔情况，那就只能按照合同里面提到的违约责任执行，但我还没遇到尽管周期漫长，但由于房源稀缺，需要花力气寻找，中介这门生意的规模还是越做越大。“3%佣金，我们跟正常二手房中介同样的收费标准。”3%佣金，就是陈乐所能获取的报酬。
信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣认为，回迁指标房中的小产权房交易，在与开发商直接签约后，除非中途开发商资金链断裂或项目烂尾，相对购买其他小产权房来说风险较小。不过，深圳小产权房同样存在投资风险，其中就包括卖方债权人的查封执行，还有无法过户和卖方毁约的情况。回迁期房买卖纠纷时常发生，由于多数出售时并无任何权属证明，且跨时长，房价波动大，法律风险高，故属于卖方违约高发领域，建议大家慎重对待。
很多人都把“拆迁”当作是一夜暴富的最有利的途径。在以前，人们会把拆迁当成一种“灾难搏宽丛”，然而时至今日，拆迁却成为了很多人的梦想，毕竟如今老百姓赚钱不容易，如果能够通过拆迁实现暴富，就会少奋斗好多年。过去拆迁只不过是换个住所而已，如今，城市中的拆迁户会早早地做好拆迁基樱前的所有准备，因为拆迁后拿到的补偿会增加数倍。
我们知道，买彩票也可能实现一夜暴富，但是中奖的几率太低了，并且彩票行业的水很深，想中500万大奖简直比登天还难。但是拆迁就不一样了，房子是实实在在摆在那里的，而拆迁款也一定会给你的。所以，中国现在除了“富二代”之外，还流行了一个词叫做“拆二代”，因为拆迁而成为百万富豪和千万富豪的例子比比皆是。
说到拆迁，在广东拆迁获得暴富的机会在全国是数一数二的。广东有很多“富豪村”，这些村子基本上都是城市中的“城中村”，这里的“村民”通过拆迁获得了大量的补偿款，整个村子几乎全是百万富翁。
之前，深圳又诞生一个富豪村，据悉，在2018年12月，这里就已经得到了拆迁通知，而在2019的6月份，村里的所有租户都接到了房主让他们搬家的通知。也许有些人会抱怨自己为什么不出生在城中村，还有人会问城中村究竟是一个什么样的村子。
其实城中村顾名思义就是城市中的小村落，这些村民虽然出生在城市中，但是他们的生活状态却跟普通的农村没什么区别，甚至有的城中村还不如农村发达，他们唯一的优势就是去城市的各个地点比较方便。但这些城中村如果是在三四线城市中，那么优势就不会那么明显，而北上广深这些一线城市中的城中村才更有优势。
得益于城市经济不断的发展，这些城中村的居民们也会跟着享受一些福利待遇。不过当地的政府对于这些城中村的拆迁却感到十分头疼，因为他们不仅要对这些村民们重新进行安置，还要给他们大量的补偿款或者新房。
就拿深圳的白石洲城中村来说，这里早在14年前就已经有了拆迁计划，不过因为有很多遗留问题一直未能解决，所以拆迁工作就迟迟未能进行。一直到今年的6月份，村民们才跟拆迁部门签订了拆迁补偿协议。
人们最关心的就是拆迁补偿金额，根据当地楼市数据显示，深圳白石洲的二手房平均价格为每平方米7万元左右，而靠近城市中心的二手房平均价格为每平方米10万元。其中有一位村民的拆迁面积达到1200平方米，拆迁后将会得到上亿元的补偿。而这个城中村里面，拆迁面积超过500平方米的村民不在少数，而拆迁面积超过1000平方米的村民也不止一个。
所以网上就传出，白石洲城中村拆迁将会造就1800名亿万富豪，而当地负责人也表示这个村子确实有1800户居民。然而让人意想不到的是，这里的一些居民似乎对于拆迁却漠不关心，后来在采访中才得知，这个村子里原本就居住着很多资产上亿的村民。巧举
不过对于大部分村民来说，他们盼望早日拆迁，因为他们的居住环境不仅会得到改善，同时他们还能拿到大量的拆迁费用，可谓是一举两得。
当然了，像深圳白石洲城中村这样的拆迁情况，在中国并不是很常见，并不是所有地区的房子拆迁了就能成为亿万富翁，因为还有很多人在拆迁后仍然需要自己拿出一部分钱来置换新房，而那些拿不出钱的人就只好选择现金作为补偿了。所以说，“拆二代”只不过是一个时期的特殊产物，等到中国的城中村都被拆完之后，拆二代这个词也就逐渐消失了。
目前您咐贺州关注的南山区白石洲附近的新房房源比较少，靠近白石洲的新房价格在9-13万之间。
二手房的价格为6-9万之间主要受楼龄和楼品质影响。衡蔽
祝您生活愉快！拍察
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